Por: Fernanda Hernández
El encarecimiento de la vivienda y la dificultad para reunir un enganche son las principales barreras para ampliar el acceso al crédito hipotecario
El precio de la vivienda en México avanza a un ritmo mayor que los ingresos de las familias, una brecha que reduce la capacidad de compra y obliga al sector financiero a desarrollar nuevos esquemas de crédito que permitan atender a jóvenes, trabajadores independientes y personas con ingresos mixtos.
Durante el panel ‘Vitrina Financiera: Crédito y capacidad de compra’, realizado en el marco del 6° Foro Financiero de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), representantes de BBVA, HSBC, Banca Mifel y HIR Casa coincidieron en que el acceso al enganche y la comprobación de ingresos se encuentran entre los principales desafíos del mercado hipotecario.
Romeo Liévano Trujillo, director Divisional Zona Metropolitana de BBVA, señaló que el incremento en los costos y valores de las viviendas no ha avanzado al mismo ritmo que los ingresos de los compradores.
“Definitivamente, el índice de precios a la vivienda no es el mismo ritmo que el índice de precios al consumidor (…) eso se está convirtiendo en un gran problema”, señaló.
Esta situación afecta particularmente a los jóvenes. Jorge Alberto Azpeitia, subdirector Hipotecario de HSBC, explicó que la brecha entre el encarecimiento de la vivienda y el crecimiento de los ingresos ha generado una disparidad que dificulta la adquisición de un inmueble.
Para este segmento de la población, agregó, reunir los recursos necesarios para cubrir un enganche puede tomar años, por lo que consideró necesario transformar los productos financieros e incorporar mensualidades más flexibles.
Crédito promedio exige ingresos superiores a 55,000 pesos
Por su parte, Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banca Mifel, detalló que el crédito hipotecario promedio otorgado por la banca ronda los 2.5 millones de pesos (mdp).
Con un financiamiento promedio equivalente a cerca del 70% del valor del inmueble, explicó, la vivienda financiada alcanza aproximadamente 3.5 mdp, lo que supone una mensualidad hipotecaria de entre 22,000 y 23,000 pesos y requiere ingresos superiores a 55,000 pesos.
“El 70% del financiamiento hoy día está destinado a asalariados, 10% independiente y 20% dueño de negocios”, indicó.
Ante este panorama, Margain destacó el uso de herramientas como visores fiscales para consultar información declarada ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y tener una visión más amplia de los ingresos y la capacidad de pago de los solicitantes.
El directivo agregó que la banca coloca actualmente entre 115,000 y 118,000 créditos hipotecarios al año, equivalentes a aproximadamente 280,000 millones de pesos.
“Necesitamos hacer más grande el tamaño del pastel, incorporando a todas estas personas que tienen dificultad para determinar su capacidad de pago”, sostuvo.
Comprobar ingresos, otro reto para ampliar el mercado
La dificultad para acreditar ingresos representa otro obstáculo, particularmente para trabajadores independientes, dueños de negocios y personas que combinan distintas fuentes de recursos.
Gerardo Gómez Mendizábal, director Comercial y de Desarrolladores Inmobiliarios de HIR Casa, señaló que el desafío consiste en entender las diferentes actividades económicas de los clientes y encontrar mecanismos que permitan documentar su verdadera capacidad de pago sin descuidar el riesgo.
“El tema no es la capacidad financiera, sino la capacidad económica, porque eso existe (…) el tema es cómo lograr que esa capacidad se pueda comprobar y entenderla muy bien”, afirmó.
En este sentido, las instituciones financieras han comenzado a utilizar información fiscal, tecnología y modelos alternativos de evaluación para analizar perfiles que tradicionalmente han encontrado mayores dificultades para obtener un crédito.
Margain explicó que Banca Mifel, por ejemplo, trabaja en esquemas específicos para sectores como el de salud, donde médicos, enfermeras y dentistas pueden tener una parte de sus ingresos que no queda reflejada mediante los mecanismos tradicionales de comprobación.
Por su parte, Gómez Mendizábal destacó que la incorporación de tecnología permite analizar información adicional de los solicitantes y tomar decisiones de financiamiento con mayor rapidez.
Banca busca nuevos esquemas para ampliar capacidad de compra
Las instituciones también avanzan en productos que buscan atender las nuevas condiciones del mercado.
Liévano Trujillo anunció que BBVA lanzó durante agosto un esquema de financiamiento para terreno más construcción, con el que se puede financiar hasta 75% y que también abre oportunidades de colaboración con desarrolladores que comercializan lotes con servicios.
Mientras tanto, los participantes destacaron alternativas como créditos a plazos de hasta 25 años, esquemas de pagos crecientes y modelos de cofinanciamiento con organismos públicos de vivienda.
Para Margain, uno de los siguientes pasos será profundizar la colaboración entre la banca, el Infonavit y el Fovissste para desarrollar productos que permitan combinar recursos y ampliar el universo de personas con acceso al financiamiento.
“Este tipo de combinaciones lo que te permite es que vas creando el mercado, lo vas haciendo más grande (…) todavía hay mucho para diseñar nuevos productos hacia adelante”, concluyó.
