Por: Fernanda Hernández
Marina Muñoz advirtió que más de la mitad de la población ocupada en México es informal y queda fuera de modelos tradicionales de financiamiento
La crisis de vivienda y asequibilidad en México no podrá resolverse únicamente a través de la construcción de vivienda nueva ni con el crédito hipotecario tradicional.
Así lo advirtió Marina Muñoz, Regional Manager de Urban Housing Practitioners Hub, durante su participación en el Capítulo 3 de Liga Inmobiliaria, donde destacó que más de la mitad de la población ocupada en el país se encuentra en la informalidad y queda fuera de los esquemas tradicionales de financiamiento.
“La población ocupada, el 54, casi el 55%, es informal. Y en América Latina, si nos vamos a números generales, es más del 60%. Entonces, tal vez estamos construyendo políticas y estamos construyendo productos financieros no para la mayoría de la población sino para una minoría”, señaló.
La vivienda debe pensarse como un ecosistema integral
Muñoz explicó que el problema habitacional requiere una política integral que no solo contemple la construcción de vivienda nueva, sino también mejoramiento, autoproducción, alquiler y apoyo a poblaciones informales.
Desde su perspectiva, seguir apostando únicamente por el desarrollo tradicional deja fuera a millones de personas que sí tienen ingresos, pero no encajan en los modelos de riesgo de la banca convencional.
“Ya no podemos pensar que la vivienda o el ecosistema de la vivienda puede resolverse solo con la construcción de vivienda nueva. Un ecosistema sano de vivienda tendría que ser integral”, afirmó.
El ahorro previo y el leasing ganan terreno
Uno de los puntos que destacó fue el crecimiento de nuevos esquemas de ahorro previo que permiten a personas sin acceso inmediato a un crédito hipotecario construir un enganche y un perfil financiero.
Fintechs, desarrolladores, gobiernos locales y banca tradicional ya trabajan en distintos países de América Latina con modelos que ayudan a poblaciones informales a acceder a financiamiento, como ocurre en Chile y Colombia.
También mencionó el leasing habitacional, un esquema donde el ahorro se vincula al pago de rentas para que posteriormente las personas puedan acceder a una vivienda propia, ampliando las alternativas más allá del crédito hipotecario convencional.
El alquiler comienza a institucionalizarse
Asimismo, Muñoz destacó la transformación del alquiler en la región, que ha dejado de ser únicamente una respuesta informal para comenzar a institucionalizarse.
Esto, dijo, ocurre tanto desde el sector privado, con esquemas como el multifamily que ya exploran segmentos más accesibles, como desde gobiernos, ONGs y fundaciones que impulsan asociaciones público-privadas para desarrollar proyectos de renta con acompañamiento social y comunitario.
Además, existen proyectos de renovación urbana y desarrollos mixtos que utilizan subsidios cruzados a partir de ingresos por renta, con el objetivo de ampliar la oferta de vivienda asequible.
La banca tradicional no resolverá todo
Para Marina Muñoz, uno de los principales errores del sector ha sido pensar que la solución habitacional depende únicamente de la banca tradicional.
“A través del crédito hipotecario de la banca tradicional no vamos a resolver todo el problema”, afirmó, al tiempo que llamó a impulsar nuevas asociaciones público-privadas y modelos de análisis de riesgo que permitan incluir a quienes históricamente han quedado fuera del sistema financiero .
Incluso compartió ejemplos de innovación en países como Chile, donde se estudian nuevos mecanismos para entender el comportamiento financiero de las personas informales y evaluar su capacidad de pago desde perspectivas distintas a las tradicionales.
Nuevas formas de habitar exigen nuevas soluciones
Finalmente, la especialista subrayó que la demografía y las preferencias de la demanda han cambiado, por lo que el sector debe adaptarse a nuevas formas de habitar como el coliving, el cohousing, la ampliación de vivienda o el alquiler institucional.
“La solución de vivienda no necesariamente es compra, puede ser mejoramiento, puede ser ampliación, puede ser alquiler”, concluyó, al insistir en que la innovación será clave para enfrentar una crisis de asequibilidad que ya no es exclusiva de México, sino de toda la región.
