Por: Rebeca Romero
Javer desarrolló en Guadalajara un proyecto que redujo estacionamientos para aprovechar el suelo y ofrecer vivienda conectada al transporte público
La movilidad comienza a tomar un papel más relevante en la forma de desarrollar vivienda, sobre todo en ciudades donde el crecimiento hacia la periferia incrementa las distancias entre los hogares, los empleos y los servicios. Bajo esta lógica, Vinte apostó por un proyecto en Guadalajara, Jalisco, que vinculó vivienda asequible con transporte público y aprovechamiento del suelo.
Se trata de Vistas del Parque, desarrollo realizado por Javer, de Grupo Vinte, en coordinación con el Ayuntamiento de Guadalajara y bajo el esquema de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD, por sus siglas en inglés). El proyecto buscó atender a compradores de ingresos medios y medios bajos dentro de una zona con acceso a infraestructura urbana.
El modelo parte de una premisa: acercar la vivienda a los sistemas de transporte puede reducir la dependencia del automóvil y, al mismo tiempo, modificar la cantidad de suelo que los desarrolladores destinan a estacionamientos. En el caso de Vistas del Parque, esta condición permitió replantear la distribución del proyecto.
La ubicación fue determinante. El desarrollo se encuentra en Aldama Tetlán, a unos 650 metros de la estación Tetlán de la Línea 2 del Tren Ligero y a 100 metros del Parque Luis Quintanar. Además, la zona cuenta con escuelas, mercados y servicios de salud.
Así, la movilidad dejó de ser únicamente un elemento externo al proyecto y se incorporó como parte de su planteamiento habitacional.
Menos estacionamientos para aprovechar el suelo
A partir de esta conexión con el transporte público, Javer redujo de 72 a 18 los cajones de estacionamiento contemplados para el desarrollo. Es decir, dejó de construir 54 espacios destinados a vehículos.
La decisión permitió liberar suelo, reducir costos y distribuir una mayor parte de la inversión entre las viviendas y los espacios comunitarios. El proyecto contempla 72 unidades habitacionales, además de áreas de juegos y parques para el esparcimiento de sus habitantes.
La oferta también incorporó distintos niveles de precio. De las 72 viviendas, 12 se integraron a un esquema de vivienda protegida con un valor máximo de 850,000 pesos; seis se comercializaron en 950,000 pesos y las restantes alcanzaron precios de entre 1.3 y 1.4 millones de pesos.
Asimismo, 16.7% de las viviendas se destinó a personas que trabajan en la Zona Metropolitana de Guadalajara, con lo que el desarrollo vinculó la oferta habitacional con la zona donde se concentra parte de la actividad laboral.
Vistas del Parque prueba el modelo en el mercado
La estrategia también tuvo una respuesta positiva en la comercialización. La preventa de Vistas del Parque comenzó en agosto de 2024 y para enero de 2025 Javer había colocado 80% del inventario. Posteriormente, la empresa vendió la última unidad en julio de 2025, menos de 12 meses después del lanzamiento.
La inversión total del proyecto ascendió a 55.2 millones de pesos, incluido el terreno, que tuvo un costo de 11.6 millones de pesos. Javer financió la construcción con recursos propios.
De acuerdo con el caso documentado por el Urban Land Institute (ULI), el desarrollo alcanzó un margen bruto estimado de entre 30 y 35%, mientras que la utilidad neta se ubicó entre 12 y 14 por ciento.
De esta manera, la reducción de estacionamientos no sólo modificó la distribución física del proyecto. También formó parte de una estructura que permitió incorporar vivienda con precios diferenciados y conservar la rentabilidad del desarrollo.
El modelo de Desarrollo Orientado al Transporte concentra vivienda, empleos, servicios y equipamiento alrededor de sistemas de transporte público. Su aplicación requiere, sin embargo, que exista una red de movilidad cercana y conectada con los principales destinos de la población.
En Guadalajara, Vistas del Parque muestra cómo esa relación puede trasladarse al desarrollo habitacional: la cercanía con el Tren Ligero permitió reducir el espacio destinado a automóviles y utilizarlo para vivienda y áreas comunitarias, dentro de una zona que ya cuenta con servicios urbanos.
Así, para Javer, de Grupo Vinte, la movilidad se convirtió en un componente de la estrategia para desarrollar vivienda asequible dentro de la ciudad, en lugar de depender únicamente de la disponibilidad de suelo en zonas periféricas.
