Por Horacio Urbano
Mayo 2016
Las ciudades son el entorno propicio para que todo florezca… Lo mismo sociedad, que su cultura y las actividades económicas que la hacen palpitar y caminar al futuro…
Sin embargo, una ciudad fracasa cuando no puede crear condiciones que permitan tener una vivienda a todos sus segmentos de población.
Una ciudad fracasa cuando se convierte en artículo de lujo al que muchos de sus “habitantes” solo acuden a trabajar para después, al finalizar el día, emprender el regreso a ciudades dormitorio que se encuentran a horas de distancia de sus trabajos y escuelas.
Los nuevos tiempos exigen cambiar paradigmas y hoy, el reto de hacer ciudad exige crear condiciones que permitan ofrecer viviendas a todos los segmentos de su población.
Daniel Zaga, director de Comercialización de Grupo Star, analiza la vivienda desde los retos que implica hacerla en el corazón de las grandes ciudades.
Trajes a la medida para la ciudad
“La vivienda se ha convertido en uno de los mayores retos urbanos y todo debiera partir de una premisa; hay que hacer que la gente viva cerca.
“Nosotros tenemos más de 45 años haciendo vivienda… en estos años nos hemos especializado en el mercado de la ciudad de México y es con esa experiencia que nos gusta decir que nos hemos convertido en especialistas en hacer trajes a la medida.
“Y es que cuando se hace vivienda urbana las condiciones son muy diferentes a las que enfrentan quienes desarrollan esos grandes proyectos en grandes extensiones de suelo…
“La vivienda urbana enfrenta el reto de que no es fácil ni adecuado hacer grandes proyectos… Por un lado la oferta de suelo no lo permite, y por el otro el éxito en este mercado se logra atendiendo lo mejor que se pueda segmentos muy específicos de la demanda.
“La vivienda urbana se hace a partir de la oferta de suelo y los barrios en que se ubica, generando oferta apta para segmentos de población que están en busca de una vivienda que responda a lo que nosotros podemos desarrollar”.
Reconocer estructura de la demanda
“Sin embargo esto sigue siendo vivienda, y el principio es el mismo, se trata de generar al comprador la mejor relación posible de costo-beneficio, de ofrecerle los mejores proyectos y acabados, pero, sobre todo, de poner a su alcance la mejor ubicación posible.
“Sigue siendo vivienda, pero a final de cuentas hacer vivienda urbana, hacerlo bien, generando productos de calidad y siendo rentable y sustentable, es cosa de especialistas.
“Nuestra experiencia nos permite conocer la estructura de la demanda y las posibilidades de la ciudad. Con eso como base, buscamos terrenos aptos, analizamos qué es lo mejor qué podemos hacer y para qué segmento de población estaría dirigido, y es a partir de eso que desarrollamos el proyecto y lo llevamos a cabo.
“Decía que son trajes a la medida, y lo son en cuanto a lo que toca a lo que la regulación permite hacer, así como en lo que respecta al producto que desarrollamos”.
En busca de la inclusión
“Y hay que decir que no se trata de analizar la vivienda urbana únicamente desde la perspectiva que puede tener como sector productivo… Por el contrario, hay que empezar reconociendo que una ciudad que no genera las viviendas que su población requiere es una ciudad fallida.
“Se trata fundamentalmente de reconocer que las ciudades necesitan viviendas y que para hacerlas más que buenas voluntades y política pública, se requieren regulaciones en consecuencia.
“El problema de la vivienda urbana es simple; se necesita vivienda, esta necesidad se agudiza en los segmentos de bajos ingresos, y la única forma de implementar un proyecto incluyente es a partir de programas de planeación urbana y usos de suelo dirigidos a cumplir dicho objetivo.
“Entender los retos es muy simple si analizamos el ejemplo de la ciudad de México, donde cada año se requieren 70,000 nuevas viviendas y apenas se están haciendo 10,000”.
Un obstáculo llamado regulación
“En este caso debe quedar claro que lo que impide la generación de vivienda son las deficiencias de una regulación que limita el uso que se le puede dar al suelo… Y esta falta de oferta pone a trabajar las leyes del mercado y provoca el gradual encarecimiento de la vivienda.
“En las ciudades se ha disparado el costo del suelo y eso repercute directa e inevitablemente en el precio de la vivienda… Así de claro, lo que provoca el encarecimiento de la vivienda es el alto costo del poco suelo con uso habitacional disponible.
“Hacer viviendas debe ser un objetivo para gobiernos y sociedad… Y por supuesto, hay un sector empresarial dispuesto a sumarse a este objetivo.
“Así nacen y evolucionan las ciudades, a partir de identificar objetivos comunes y de que gobierno, sociedad e iniciativa privada sumen voluntades y fuerzas pata alcanzarlos”.
