Por: Rebeca Romero
El Infonavit señaló que el aumento del salario y los precios de las viviendas provocaron un desfase en los segmentos de vivienda
El Infonavit señaló que, en los últimos años, las categorías que definen los distintos segmentos de vivienda han comenzado a desfasarse, debido al incremento sostenido del salario mínimo y el encarecimiento de la vivienda por encima de la inflación, lo que dificulta ubicar qué clasificaciones son atendidas y cuáles no.
En México, el Código de Edificación de Vivienda clasifica los distintos segmentos habitacionales según su precio, expresado en Unidades de Medida y Actualización (UMA). Las clasificaciones son:
- Vivienda económica con un valor de hasta 405,856 pesos.
- Popular, de 405,856 a 687,892 pesos (con tres categorías: B1, B2 y B3).
- Tradicional, de 687,892 a 1,203,811 pesos.
- Media, de 1,203,811 a 2,579,595 pesos.
- Residencial, de 2,579,595 a 5,159,190 pesos.
- Residencial plus, por arriba de 5,159,190 pesos.
El Código de Edificación considera los primeros tres segmentos, económica, popular y tradicional, como parte de la vivienda de interés social, mientras que la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) clasifica como vivienda de bajo costo únicamente a los dos primeros.
Sin embargo, esta estructura enfrenta hoy un desfase. De acuerdo con el Reporte Anual de Vivienda 2025 del Infonavit, entre 2015 y 2024 la producción total de vivienda se redujo 57.6%, mientras que los segmentos de menor precio prácticamente desaparecieron del mercado. En ese periodo, la vivienda económica pasó de representar 9.6% a solo 0.9% del total, y la popular B1 de 14.4% a 1.9%. Por el contrario, las categorías intermedias popular B3 y tradicional aumentaron su participación, alcanzando 24.8% y 45.6%, respectivamente.
El Instituto explica que esta reducción en la oferta de vivienda asequible responde, por un lado, a la caída en la producción general, y por otro, al incremento de precios por encima de la inflación. Aunque entre 2015 y 2024 el salario promedio creció 93%, superando la inflación del 57.4%, el precio promedio de la vivienda nueva se incrementó mucho más: 123% en las viviendas financiadas con crédito tradicional del Infonavit y 130.6% según el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Salario mínimo genera desfases en los segmentos de vivienda
El Infonavit destacó que este comportamiento ha generado distorsiones en la clasificación por segmentos. Al estar definidos con base en la UMA dos viviendas con características similares pueden quedar en segmentos distintos de un año a otro, lo que complica el seguimiento real del mercado.
El Infonavit advierte que esta situación puede dar la impresión de que se financia menos vivienda social o que las desarrolladoras han trasladado su producción hacia hogares de mayores ingresos, cuando en realidad el aumento de precios ha empujado muchas viviendas hacia segmentos superiores.
El informe subraya que una clasificación más precisa basada en las características físicas y sociales de la vivienda, y no solo en su precio, permitiría entender mejor las condiciones del mercado y la atención a las familias de bajos ingresos.
En la última década, el aumento de costos también se ha reflejado en una reducción del tamaño promedio de las viviendas. El segmento media-residencial pasó de 99.3 a 84.7 metros cuadrados (m²) es decir una disminución del 14.8%, el tradicional de 68.7 a 59.2 m² o 13.8% menos y el popular B3 de 51.4 a 47.3 metros. Una tendencia similar se observa en los departamentos, donde el tamaño promedio del tradicional y popular B3 se redujo 18.7% y 4%, respectivamente.
